Donazioni immobiliari: cosa cambia con il nuovo Decreto Semplificazioni

Un cambio di paradigma per la circolazione degli immobili donati

Il 26 novembre 2025 la Camera ha approvato in via definitiva il nuovo Decreto Semplificazioni, introducendo una svolta attesa da tempo nel regime delle donazioni immobiliari. Con una modifica sostanziale, il legislatore ha posto fine a uno degli ostacoli più rilevanti alla piena commerciabilità degli immobili ricevuti in donazione: l’esposizione del terzo acquirente all’azione di restituzione da parte dei legittimari.

Fino a oggi, questa incertezza giuridica ha condizionato negativamente il mercato immobiliare, creando timori negli acquirenti e diffidenza nel settore bancario, che spesso evitava di finanziare transazioni su immobili donati o imponeva garanzie ulteriori. Il risultato? Un freno alla circolazione del patrimonio e un danno concreto alla valorizzazione degli immobili.

Con la riforma, l’immobile donato torna a essere un bene “pienamente commerciabile”, liberato da un vincolo che ne limitava l’utilizzo, la vendita e la valorizzazione. Ma cosa cambia davvero?

L’eliminazione dell’azione di restituzione per l’acquirente

La novità centrale del decreto riguarda l’eliminazione della possibilità per i legittimari di agire contro il terzo acquirente di un immobile donato. In termini pratici, chi acquista un immobile proveniente da donazione non potrà più essere coinvolto in contenziosi successori che ne mettano a rischio la proprietà.

Questo intervento legislativo risolve definitivamente uno dei nodi più complessi del diritto successorio italiano, rendendo le donazioni un atto meno “rischioso” per le generazioni future e per il mercato immobiliare.

Residualità dell’azione di riduzione e tempi abbreviati

Va precisato che il decreto non elimina totalmente la possibilità di tutela per i legittimari: resta in vigore l’azione di riduzione, che potrà essere esercitata nei confronti del donatario o dei suoi eredi nel caso in cui la donazione abbia leso le quote di legittima.

Tuttavia, l’azione di restituzione sarà ancora possibile esclusivamente nel caso in cui l’immobile donato pervenga agli eredi o legatari del donatario tramite successione. In questo caso, il termine per agire sarà drasticamente ridotto: 3 anni dall’apertura della successione, contro i 10 previsti in precedenza.

La disciplina transitoria: attenzione alle tempistiche

La riforma prevede una disciplina transitoria importante: i legittimari che intendano tutelarsi secondo il vecchio regime hanno sei mesi dall’entrata in vigore della legge per notificare e trascrivere la domanda di riduzione o l’opposizione alla donazione.

Chi non lo fa entro i termini perderà la possibilità di agire contro il terzo acquirente, sancendo una cesura netta tra il vecchio e il nuovo regime normativo.

Effetti concreti sul mercato immobiliare

Gli effetti della riforma si annunciano rilevanti per tutto il comparto immobiliare:

• Gli acquirenti opereranno con maggiore serenità;
• Le banche potranno concedere mutui con meno riserve;
• I venditori saranno facilitati nella valorizzazione del proprio patrimonio;
• Gli investitori stranieri avranno un quadro giuridico più stabile e prevedibile.

In sintesi, l’abolizione dell’azione di restituzione contro l’acquirente rappresenta un importante passo avanti verso un diritto successorio più moderno e funzionale alla realtà economica.

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