Sale and lease back: nullo il contratto con scopo di garanzia
Sale and lease back: nullo il contratto con scopo di garanzia

La Corte blocca lo strapotere contrattuale e depone in favore delle imprese in difficoltà.

 

Il Sale and Lease Back, cosiddetta “locazione finanziaria di ritorno”, è un contratto atipico attraverso il quale l’imprenditore vende ad una società finanziaria un bene di sua proprietà, che poi quest’ultima le concederà in leasing dietro pagamento di un canone per tutta la durata del contratto, e con possibilità di riscatto finale della res.

 

Essendo un contratto atipico, esso non è disciplinato dalla legge. La finalità perseguita dal contratto di lease back è astrattamente lecita, consistendo nella possibilità per l’impresa di ottenere liquidità ma nel contempo di proseguire nella sua attività prescindendo dalla titolarità del bene di produzione.

 

Tuttavia, tale operazione è esposta al rischio che solitamente insorge in tema di patto commissorio ex. Art. 2744 c.c.. Si parla di patto commissorio quando creditore e debitore si accordano affinché, in caso di mancato pagamento del debito, un bene del secondo venga trasferito al primo.

 

Ciò si potrebbe verificare nel caso in cui l’imprenditore non adempiesse al pagamento dei canoni previsti dal contratto di Sale and Lease Back.

 

La questione è stata puntualmente affrontata negli anni dalla Suprema Corte che, ponendo l’attenzione sulla causa, quale elemento essenziale del contratto, ha distinto la fattispecie del contratto con causa di finanziamento (ritenuto valido) e quella del contratto di vendita con scopo e/o funzione di garanzia (ritenuto nullo ex art. 1418 c.c.) (Tra tutte Cass. Civ. 5438/2006; nonché più di recente ordinanza n. 18920/2014; Cass. Civ. sez. I, 28.01.2015 n. 1625; per il merito Tribunale di Firenze 29.05.2014; Tribunale S.Maria Capua V., 13/03/2012; peraltro è stato, correttamente, rilevato che: “Lo schema negoziale socialmente tipico del lease back presenta autonomia strutturale e funzionale quale contratto di impresa che non consente di ritenere che esso integri, per sua natura e nel suo fisiologico operare, una fattispecie illecita ai sensi degli art. 1344 e 2744 c.c.”, così espressamente Tribunale Milano, sez. II, 24/01/2012, n. 906).

 

Di recente la Cassazione, ha ribadito, siffatti principi con la sentenza 11449/2017.

 

In essa la controversia coinvolgeva un’impresa fallita e una società finanziaria, e quest’ultima si opponeva alla sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità del contratto per violazione del divieto di patto commissorio previsto all’art.2744 c.c. .

 

La Corte era chiamata ad interrogarsi sull’elemento della causa del contratto, e dunque sulla funzione del contratto di Sale and Lease Back, alternativamente di finanziamento o di garanzia. Nel secondo caso, violando il divieto di patto commissorio, il contratto dovrebbe ritenersi nullo.

 

Ed è proprio questa la conclusione a cui è pervenuta la Corte, ritenendo di dover evitare che le società finanziarie approfittino delle difficoltà economiche in cui può versare un’impresa in difficoltà.

 

Lo scopo di garanzia di tale contratto, si deduce dalle motivazioni riportate nella sentenza, è ravvisabile dapprima nella sproporzione tra prezzo di acquisto e valore stimato del bene e in secondo luogo dallo stato di dissesto economico dell’alienante, noto alla finanziaria sin dal momento della stipula del contratto; mentre ulteriori elementi sintomatici (trattasi di presunzioni) di invalidità sono rappresentati dall’esistenza di rapporti di credito e debito tra le medesime parti.

 

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