L’importanza di un legale nel trasferimento di una proprietà immobiliare o mobiliare in Italia: la “proposta d’acquisto” molto spesso sottovalutata dagli investitori.
L’importanza di un legale nel trasferimento di una proprietà immobiliare o mobiliare in Italia: la “proposta d’acquisto” molto spesso sottovalutata dagli investitori.

Quanti di noi si trovano spesso a dover affrontare trattative per l’acquisto di un immobile? Quanti sono in grado di stabilire la regolarità della proprietà o la validità dei titoli di provenienza? È davvero sicuro affidarsi in toto a un’agenzia immobiliare?

 

E’ un’usanza diffusa nella maggior parte dei paesi europei quella di affidarsi a un legale per il trasferimento di una proprietà, sia che ci si trovi dalla parte del venditore che da quella del compratore.

 

Il trasferimento di un bene, la cosiddetta compravendita, coinvolge parecchi istituti giuridici che richiedono la massima precisione nel loro espletamento.

 

Nonostante il recente andamento del mercato immobiliare in Italia, le statistiche sembrano mostrare una crescita degli investimenti nel mercato immobiliare italiano da parte degli investitori stranieri. L’Italia continua ad esercitare il suo fascino e ad attirare acquirenti e venditori da ogni parte del mondo.

 

Sono loro i primi a usufruire dei migliori studi legali per affidare il loro affare alle mani di un esperto, sia per le limitazioni linguistiche sia per garantire il miglior affare al miglior prezzo e alle migliori condizioni.

 

Le fasi che - secondo una prassi ben consolidata - caratterizzano la compravendita di un immobile si possono principalmente riassumere in tre:

 

1.     La proposta d’acquisto

2.     Il contratto preliminare

3.     L’atto di compravendita

4.     La trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari

 

La proposta d’acquisto, nelle dinamiche volte alla stipula del contratto traslativo del diritto di proprietà, sembra - ma non è - quella più semplice.

 

Sovente accade che essa venga utilizzata come strumento per concludere la trattativa commerciale: l’agente immobiliare, o qualsivoglia mediatore, spinto dall’interesse di accaparrarsi le proprie provvigioni per la riuscita dell’affare, consiglia di procedere con un’offerta scritta e irrevocabile per concludere l’affare, accorciare i tempi delle trattative ed evitare che una delle parti cambi idea sull’operazione.

 

Il venditore o il compratore sprovveduto, o che semplicemente sente di aver fiutato un affare, non esita a sottoscrivere tale documento.

 

In realtà, le conseguenze della firma di una proposta d’acquisto irrevocabile non sono da sottovalutare per entrambe le parti.

 

Il rischio in cui si incorre è quello di sottoscrivere condizioni aventi efficacia vincolante, tali da compromettere il principio dell’autonomia contrattuale.

 

Generalmente la proposta d’acquisto irrevocabile viene formalizzata su un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare che ha il mandato a vendere quella proprietà. E quando la parte acquirente sottoscrive quel modulo, spesso rilascia un assegno non trasferibile a titolo di acconto o caparra confirmatoria.

 

Questo è uno di quegli aspetti che ha maggiormente interessato la Giurisprudenza.

 

La caparra confirmatoria è una somma che viene consegnata alla controparte per “garantire” l’adempimento del contratto e ha natura e funzione anche risarcitoria; sfugge, quindi, al campo di applicazione dell’IVA, ed è soggetta ad imposta di registro proporzionale; gli acconti relativi a contratti immobiliari “soggetti ad IVA”, invece, configurandosi come un “anticipo” del prezzo di vendita, sono assoggettati ad IVA al momento del pagamento.

 

Inoltre, la norma in tema di caparra confirmatoria prevede che “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra” (art. 1385, comma 2°)

 

Tale disciplina non esclude né pregiudica alla parte adempiente un’eventuale diversa tutela giurisdizionale: la domanda di esecuzione, ovvero di risoluzione del contratto.

 

In tali ultimi casi, la determinazione del danno esula dalla caparra confirmatoria e segue i criteri di determinazione ordinari.

 

La proposta d’acquisto consacra la prima volontà delle parti ed è vincolante non solo per l’acquirente ma anche per il venditore non appena accettata.

 

Da queste semplici premesse appare giocoforza suggerire l’assistenza di un legale sin dalla fase delle trattative negoziali.

 

Nel prossimo articolo “Affidati a un legale per il tuo affare - Le regole base per un acquisto immobiliare sicuro” scopriremo quali sono le fasi di una due diligence che renda il tuo affare “blindato” dal punto di vista legale.

 

Lo Studio Legale Giambrone dispone dei migliori professionisti nel settore Real Estate. Per maggiori informazioni sulla compravendita immobiliare nazionale e internazionale non esitare a contattarci all’indirizzo clientservices@giambronelaw.com.



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